Tại sao không vay được với lãi suất thấp nhất ?

Trước khi nêu ra một số lý do căn bản làm người ta khó lòng vay được lãi suất thấp nhất, chúng ta nên hiểu là lãi suất tài trợ địa ốc thay đổi hàng ngày, có khi hàng giờ, tùy diễn biến thời sự. Có rất nhiều yếu tố ngoại tại ảnh hưởng đến chiều hướng lên hay xuống của lãi suất.
Bởi vậy, khi người ta đinh ninh là mình sẽ vay được với lãi suất mà mình biết ngày hôm qua, thì ngày hôm nay, lãi suất đi lên, nhà tài trợ không chịu cho vay với lãi suất hôm qua thấp hơn, trừ phi người xin vay đã “khóa” lãi suất.
Khóa lãi suất là một thuật ngữ trong tài trợ địa ốc mà nhà tài trợ cam kết cho người xin vay tiền vay với mức lãi suất nào đó. Dù tình hình thị trường tài trợ có thay đổi thế nào, lãi suất cam kết đó sẽ được giữ y nguyên và người xin vay ký hồ sơ vay nợ với lãi suất đó.

Lệ phí nhiều hay ít ảnh hưởng lãi suất cao hay thấp
Khi cho vay tiền, ngân hàng hay công ty tài trợ địa ốc đòi người xin vay phải trả một số tiền lệ phí gọi là “point” (điểm) tương ứng với 1% hay 2% hoặc ít hơn hoặc nhiều hơn, của số tiền xin vay.
Nhiều ngân hàng hay công ty tài trợ quảng cáo lãi suất thuộc loại thấp nhất, nhưng các loại lệ phí liên quan tới vụ vay nợ có thể khá cao nếu không muốn nói là cao nhất. Ngược lại, một số ngân hàng có lãi suất cao hơn, có thể lệ phí của họ thấp. Cần phải đối chiếu lãi suất và lệ phí của các ngân hàng và công ty tài trợ khác nhau để lựa chọn được một mức lãi suất và các khoản lệ phí vay nợ thấp nhất.
Để cho lãi suất thấp hơn, trong nhiều trường hợp, ngân hàng hay công ty tài trợ chấp thuận cho người xin vay “mua” mức lãi suất thấp hơn, với điều kiện chịu trả lệ phí cao hơn.
Thí dụ, lãi suất trên thị trường đang là 4%, nếu quý vị muốn được vay với lãi suất 3,75%, thì phải trả thêm mấy điểm (points) nữa. Nếu không dự tính ở thật lâu dài trong căn nhà này, “mua” lãi suất thấp hơn chưa chắc đã có lợi.

Đặc tính của người xin vay đóng góp vào lãi suất cao thấp
Điểm số tín dụng của người xin vay thuộc loại thấp, nếu được chấp thuận cho vay, nhà tài trợ thường buộc vay với lãi suất cao. Họ muốn thủ thế để cân bằng cho sự nguy hiểm khi cho vay với những khách hàng không đáng tin cậy cho lắm.
Khi mua nhà, số tiền trả trước càng ít bao nhiêu, nhà tài trợ cũng có khuynh hướng cho vay với lãi suất cao hơn. Đó là còn phải kể tới nhiều thứ lệ phí và bảo hiểm món nợ để nhà tài trợ cảm thấy bảo đảm hơn khi cho vay.
Thí dụ, lãi suất thị trường đang quanh quẩn ở mức 4%, những ai có điểm số tín dụng (credit scores) dưới 700, khó lòng vay được với lãi suất vừa kể.
Những ai có tiền trả trước 20% hay nhiều hơn, và dĩ nhiên điểm số tín dụng thuộc loại khá, dễ vay được với lãi suất thấp nhất. Với những người vay những số tiền cao hơn mức mà các định chế tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac qui định (thường gọi là jumbo loan) nhà tài trợ thường đòi người mua nhà phải trả trước (downpayment) 25% hay nhiều hơn. Và dĩ nhiên, lãi suất cũng vẫn cao hơn.
Những gì chúng tôi trình bày tổng quát ở đây không liên quan gì đến các mức lãi suất thật thấp mà các người chủ nhà gặp khó khăn trả nợ được chính phủ giúp tái tài trợ món nợ quan chương trình “Home Affordable Refinance Program”.

Loại nhà cũng có thể đẩy lãi suất vay nợ lên cao
Với những người mua nhà chung cư (condo) hay phố lầu (townhouse), nếu muốn được vay với lãi suất thấp nhất, thường phải trả trước 25% hay nhiều hơn.

Không chứng minh được lợi tức hàng tháng
Đối với những người không phải là nhân viên của một công ty hay cơ quan để lãnh lương hàng tháng và có tấm chi phiếu chứng minh lương bổng hàng tháng, các người làm chủ một cơ sở kinh doanh nhỏ (self-employed) vừa phải chứng minh bằng các hồ sơ khai thuế lợi tức 2 năm gần nhất và các bản khai lợi tức tam cá nguyệt nộp cho sở thuế bên cạnh bản kê khai chi thu của hoạt động kinh doanh năm nay.
Có vẻ như các nhà tài trợ nhìn kỹ lưỡng hơn và cho vay khắt khe hơn đối với những người làm chủ một cơ sở kinh doanh nhỏ vì bản chất thay đổi lên xuống của lợi tức cá nhân.

Nhà tài trợ có thể “no bụng” rồi
Lãi suất tại các ngân hàng và công ty tài trợ khác nhau tùy chủ trương và chính sách của riêng họ. Không những vậy, lãi suất cao thấp còn chịu tác động bởi nhu cầu cần cho vay nhiều hay ít của nhà tài trợ.
Theo giới chuyên môn, những nhà tài trợ nào đang có nhu cầu cho vay rất lớn, lãi suất của họ thường thấp hơn và lệ phí nhẹ hơn. Nhưng khi nhà tài trợ đã cảm thấy gần đủ với “chỉ tiêu” họ đề ra, họ có thể nâng lãi suất lên để làm giảm bớt số lượng khách hàng mà họ không mặn mà lắm.
Như ở trên trình bày, khi đi vay tiền mua nhà, hoặc ngay cả khi xin tái tài trợ món nợ trên căn nhà, lãi suất không phải là tất cả và là cái duy nhất mà người có nhu cầu vay nợ phải chú ý. Các loại lệ phí và các điều kiện vay nợ cũng là những điều phải xem xét kỹ lưỡng và cân nhắc cùng với lãi suất.
Vay tiền qua các chương trình tài trợ được Tổng Cục Gia Cư (FHA) bảo đảm thì được dễ dãi hơn về điểm số tín dụng và số tiền trả trước (hoặc phần trị giá thuộc về chủ nhà - equity) nhưng các loại lệ phí và tiền bảo hiểm món nợ lại khá cao. Nếu người nào có khả năng trả trước nhiều hơn, từ 20% trở lên và điểm số tín dụng tốt, vay tiền qua các chương trình “conventional” có thể được hưởng lãi suất thấp nhất và lệ phí ít nhất.