Thị trường địa ốc sẽ hồi phục chậm

Vũ Đức Hiền/Viễn Đông

Vợ chồng John Phạm đang ở trong một căn phố lầu hai phòng ngủ với hai con nhỏ. Bây giờ bà vợ mới có bầu, căn nhà không còn thích hợp mấy khi có thêm một con nữa, Họ quyết định tìm mua một căn nhà 4 phòng ngủ.
Vấn đề đang làm họ băn khoăn là mua thì dễ mà bán thì khó. Nhà hàng xóm của họ bán rất lâu, suốt nhiều tháng mà vẫn còn đó.
Lúc này là lúc quá tốt để mua nhà vì nhà vừa rẻ, lãi suất vay nợ lại cũng đang thấp kỷ lục. Vợ chồng thấy tin tức những ngày gần đây nói nền kinh tế cũng đang có dấu hiệu phục hồi nhưng thị trường địa ốc nhiều phần vẫn còn chưa lên giá vào năm tới.
Giá nhà do chủ bán lại đã giảm 31% kể từ khi giá nhà lên cao nhất vào giữa năm 2006, theo S&P/Case-Shiller Index. Trị giá nhà đã gia tăng được khoảng 3,1% từ tháng Ba 2011 đến nay. Tuy nhiên, khoảng một phần tư các căn nhà trên cả nước có trị giá thấp hơn số tiền mà chủ nhà đang nợ ngân hàng.
Giá nhà có thể xuống thấp thêm 7% vào năm 2012, theo ý kiến Scott Simon, chủ nhân công ty quản trị đầu tư Pacific Investment Management Co., ở Newport Beach, California. Theo ông giá nhà có thể xuống thấp nhất đâu đó từ đầu năm 2012 đến giữa năm 2013 trước khi nhúc nhích lên cao hơn.
Theo chuyên viên kinh tế của công ty địa ốc Zillow, năm nay là năm giá nhà bị mất giá ít nhất trong 4 năm qua. Giá nhà sẽ xuống thấp nhất vào cuối năm 2012 rồi sau đó sẽ đi lên từ năm 2013 tới năm 2016 với nhịp độ tăng giá được khoảng 3% mỗi năm. Ý kiến của Zillow có lẽ là ý kiến thuộc loại lạc quan nhất.
Nhưng dù sao, giá nhà gia tăng như vậy thật khá khiêm tốn vì trước khi thị trường địa ốc sụp đổ, giá nhà gia tăng hai con số.
“Còn rất nhiều nhà có trị giá thấp bên dưới món nợ, nạn thất nghiệp còn cao, niềm tin của giới tiêu thụ rất thấp, là những yếu tố chính yếu làm sự phục hồi của thị trường địa ốc chậm lại” - Stan Humphries, kinh tế gia trưởng của Zillow, nói.
Theo ý kiến của Frank Nothaft, kinh tế gia trưởng của Freddie Mac, giá nhà còn giảm xuống thêm 1% trong năm 2012 và sẽ gia tăng được 2% vào năm 2013.
“Một sự phục hồi toàn diện của thị trường địa ốc sẽ không nhìn thấy trong năm 2012, nhưng sẽ có nhiều nhà xây mới hơn, nhà bán được nhiều hơn là năm 2011” - Nothaft phát biểu.
Số lượng nhà mới xây cất bán được trong năm 2011 là 301.000 đơn vị, thua năm 2010 với 323.000 đơn vị, theo con số do Bộ Thương Mại nêu ra trong một bản thống kê.
Nhà do chủ bán lại (existing home sales) bán được 4,42 triệu đơn vị tính theo chu kỳ một năm chấm dứt vào tháng 11-2011. Đây là chu kỳ bán được khá nhất trong suốt 10 tháng qua, theo Hiệp Hội Địa Ốc Hoa Kỳ.
Vì nhà tài trợ siết chặt các tiêu chuẩn cho vay nên có tới 33% các địa ốc viên cho biết hợp đồng mua bán nhà của khách hàng đã bị hủy bỏ vì người mua không vay được tiền. Lý do khác làm ngân hàng từ chối cho vay có thể do cả bản giám định trị giá nhà (appraisal report) thấp hơn giá thỏa thuận giữa người mua và người bán.
Giới tiêu thụ lợi dụng lúc lãi suất xuống thấp kỷ lục để tái tài trợ lại món nợ trên căn nhà hơn là bỏ tiền ra mua nhà, theo Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ Địa Ốc (MBA). Số trường hợp xin vay tiền tái tài trợ món nợ trên căn nhà chiếm đến 80,7% tất cả mọi đơn xin vay tiền tài trợ địa ốc vào tuần lễ chấm dứt ngày 16-12-2011, theo MBA. Đây là tỉ lệ tái tài trợ cao nhất trong suốt 13 tháng qua.
Hiện có khoảng 14 triệu đơn vị gia cư hoặc đang bị xiết nợ, hoặc có trị giá nhà thấp hơn số tiền chủ nhà còn đang nợ ngân hàng. Nó là cái bóng mây đen khổng lồ treo trên đầu thị trường địa ốc, làm cho giá nhà khó nhích lên cao hơn, theo ý kiến của James Saccacio, Tổng giám đốc điều hành của công ty tiếp thị nhà bị xiết nợ RealtyTrac ở Irvine.
Về phía chính phủ, bản phúc trình của Tổng Cục Tài Chính Gia Cư Liên Bang cho hay giá nhà giảm 0,2% hồi tháng 10-2011 so với tháng trước đó. Nếu tính chu kỳ một năm chấm dứt vào tháng 10 thì giá nhà cả nước đã giảm 2,8%.
Công ty nghiên cứu và tham vấn đầu tư Moody's Analytics Inc., phỏng định giá nhà bị giảm mất 3% trong năm 2012 vì sẽ có rất nhiều nhà bị ngân hàng xiết nợ đẩy ra bán ngoài thị trường. Đến giữa năm thì các loại nhà bán dưới món nợ (short sales) và nhà bị ngân hàng xiết nợ bán lại trên thị trường, bắt đầu giảm bớt và nhờ vậy giá nhà từ từ nhích lên được, có lẽ leo thang được đến 5% trong năm 2013.
“Từ cuối năm 2012, giá nhà bắt đầu lên được”. Celia Chen, kinh tế gia của Moody dự đoán.
Tỉ lệ người thất nghiệp trên cả nước hồi tháng 11 là 8,6%, mức thấp nhất kể từ tháng Ba 2009 mà có những tiểu bang có tỉ lệ thất nghiệp lên hơn 12%. Moody cho rằng tình trạng thất nghiệp sẽ không có bao nhiêu thay đổi trong năm 2012.
Liệu thị trường địa ốc phục hồi được không? Nhiều kinh tế gia tin rằng nó là tình trạng rất khác nhau của từng khu vực kinh tế. Nơi này có thể giá nhà nhích lên nhưng nơi khác vẫn còn bị mất giá. Nó là sự không đồng đều rất quen thuộc của thị trường địa ốc Hoa Kỳ.
Trở lại trường hợp vợ chồng ông John Phạm, cái khó của họ là phải bán được căn phố lầu 2 phòng ngủ, lấy tiền còn nằm trong căn nhà đang ở, trả trước cho căn nhà 4 phòng ngủ sẽ mua. Nếu không bán được thì sẽ không mua được. Thị trường lúc này thật khó khăn đang làm cho vợ chồng ông lúng túng.
“Thị trường quả thật đang có nhiều người bán nhà hơn là người mua nhà trong khi điều kiện vay tiền lại rất chặt chẽ”. Mark Kiesel, chuyên viên kinh tế của Pimco nhận định. “Tôi cho rằng nền kinh tế hoa Kỳ còn nhiều thử thách trong năm 2012 vì tình trạng thất nghiệp vẫn còn cao”.
Ông John Phạm có hai lựa chọn. Một là cứ đi mua nhà khác để ở cho hợp với nhu cầu của gia đình rồi cho thuê căn phố lầu. Đợi vài năm nữa, khi thị trường tăng trưởng, giá nhà lên nhanh, khi đó bán nhà rất dễ thì mới bán. Lại được giá cao, kiếm được nhiều tiền.
Nếu ông đợi tới khi nào bán xong căn phố lầu thì ông còn phải chờ bán nhà. Thời gian chờ là bao lâu? Không ai có câu trả lời đích xác cho ông. Muốn bán nhanh, ông phải chịu bán nới giá chứ đừng nhất định đòi bán với giá mà mình tin căn nhà mình phải bán với giá như thế mới đúng. Căn nhà là một món hàng được định giá với thị trường khách quan hơn là do chủ quan của người chủ.
Ông cần một địa ốc viên giỏi với một kế hoạch quảng cáo hấp dẫn.