Thị trường vẫn chiều người có nhu cầu mua nhà

Vũ Đức Hiền/Viễn Đông

Hiệp Hội Địa Ốc Hoa Kỳ cho hay lượng nhà bán được trên thị trường trong Tháng Mười gia tăng hơn tháng 9, cả loại nhà xây mới cũng như nhà cũ, một dấu hiệu đáng ngạc nhiên.
Nhà do chủ nhà bán lại (existing home sales) gia tăng 4,4% trong tháng 10 so với tháng 9-2011. Nhà xây mới cũng có số bán tăng 1,3% trong tháng 10 so với tháng 9-2011 trước đó.
Sau tháng 9, thị trường địa ốc luôn luôn chậm lại cho tới đầu mùa Xuân sang năm, năm nay lại có chuyện leo ngược dốc như vậy cần phải suy nghĩ.
Điều đầu tiên chúng ta nghĩ ngay tới là cả giá nhà cũng như lãi suất tài trợ địa ốc đều cùng đang ở những mức thật thấp. Thấp đến nỗi có một số bản tường trình nói nếu mua nhà thời điểm này, tiền trả nợ hàng tháng cho ngân hàng thấp hơn tiền thuê nhà tại một số khu vực của nước Mỹ.
Một cuộc nghiên cứu của nhật báo tài chánh Wall Street Journal về thị trường địa ốc của tam cá nguyệt thứ ba 2011 thấy rằng tại 28 khu vực thị trường địa ốc lớn được khảo sát, họ thấy giá nhà đều giảm ở 23 khu vực, chỉ có 5 khu vực là giá nhích lên, dựa trên những dữ kiện của công ty tiếp thị địa ốc trên mạng Zillow. Trong khi đó, tiền thuê nhà ở nhiều khu vực gia tăng nhanh chóng. Vì vậy, theo cuộc khảo cứu khác cũng của WSJ do công ty Marcus & Millichap thực hiện tại 27 khu vực thị trường, căn cứ trên giá nhà trung bình của từng khu vực đối chiếu với tiền trả nợ mua nhà hàng tháng (gồm cả thuế bất động sản và tiền bảo hiểm), có 12 khu vực có tiền thuê nhà hàng tháng cao hơn tiền trả nợ ngân hàng cho căn nhà nếu mua.
Tuy khả năng mua nổi nhà (căn cứ trên giá nhà trung bình và mức lương trung bình của khu vực) rất cao, thị trường địa ốc khắp nơi vẫn chậm lụt hoặc vì người ta sợ tình hình kinh tế không có dấu hiệu sáng sủa chắc chắn nên không biết công việc làm sẽ ra sao. Mặt khác, rất nhiều người không vay nổi tiền mua nhà vì nhà tài trợ khá khó khăn.
Các yếu tố cần thiết cho sự hồi phục của thị trường địa ốc (giá nhà thấp, lãi suất thấp) đều có cả nhưng tình trạng kinh tế suy thoái ngăn trở người ta lợi dụng dịp may hiếm có này để mua nhà, theo sự nhận xét của Paul Dales, kinh tế gia của công ty khảo cứu Capital Economics.
Theo cuộc nghiên cứu trên, thành phố Atlanta (thủ phủ tiểu bang Georgia) có tình trạng mua nhà lợi hơn thuê nhà. Tiền trả nợ ngân hàng khi mua nhà ở đây trung bình 539 Mỹ kim nếu người chủ trả trước 20%. Ngược lại, tiền thuê nhà trung bình ở Atlanta lên tới 840 Mỹ kim.
Tuy nhiên, giới hành nghề địa ốc và các chuyên gia kinh tế than rằng chiều hướng thuận lợi cho người mua nhà như vậy mà nhu cầu mua nhà lại không cao. Giá nhà thấp, lãi suất thấp vẫn không đủ để vực dậy thị trường địa ốc. Một số chủ nhà muốn bán nhà nhỏ để mua nhà lớn hơn, hoặc ngược lại, đã không thực hiện được vì nhà họ không dễ bán.
Nhiều người khác thì lại gặp trở ngại khi muốn vay tiền mua nhà trước những điều kiện chặt chẽ của nhà tài trợ. Một số khác muốn tái tài trợ món nợ lại không có tỉ lệ trị giá nhà của mình (equity) nhiều đủ để xin vay.
“Thực tế của tình trạng không hội đủ điều kiện do nhà tài trợ đặt ra để vay nợ đang làm cho tình hình trở nên khác hơn là những con số thống kê nêu ra”. Một viên chức của Marcus & Millichap phân tích.
Trong khi đó, một số người khác hội đủ các điều kiện để mua thì lại rụt rè khi người ta thấy thị trường vẫn ạch đụi, sợ rằng mua nhà rồi, giá nhà còn xuống thấp hơn nữa thì sao! Ai chịu thiệt cho mình đây!
Những tháng cuối năm, nhờ dịp mua sắm đặc biệt của lễ tết, nhiều người có việc làm hơn. Sau đó, đầu năm tới, liệu công việc làm còn không hay lại nhận được lời cảm ơn của chủ, về nhà nằm thất nghiệp? Đây là câu hỏi tự đặt ra với nhiều người.
Theo cuộc khảo cứu của Marcus & Millichap, những thành phố có tình trạng tiền trả nợ ngân hàng hàng tháng khi mua nhà thấp hơn tiền thuê nhà là Detroit, Minneapolis, Orlando, Las Vegas, Miami, St. Louis, Chicago và Phoenix.
Mua nhà thuận lợi hơn ở rất nhiều nơi của nước Mỹ vì trong khi giá nhà đi xuống thì tiền thuê nhà trung bình trên cả nước đã tăng khoảng 4%.
Ngay như một trong những thành phố xưa nay có giá thuê nhà thuận lợi nhất so với tiền trả nợ mua nhà hàng tháng là San Diego của California, cũng có những thay đổi đáng ngạc nhiên. Hai thập nên trước kia, tiền trả nợ mua nhà cao hơn tiền thuê tới 83%. Nhưng trong tam cá nguyệt thứ ba của năm nay, tỉ lệ này tụt xuống còn có 22%, chứng tỏ giá nhà ở thành phố này đã xuống thấp thật đáng kể, theo công ty cố vấn địa ốc John Burns Real Estate Consulting.
Lãi suất tài trợ địa ốc tụt xuống đến mức vô cùng thấp như hiện nay là một trong những lý do khả năng mua nổi nhà (affordability) của người ta cải thiện những tháng qua. Sau một phiên họp hồi đầu tháng 8 vừa qua, Ngân Hàng Trung Ương Hoa Kỳ loan báo sẽ cố kềm giữ cho lãi suất nằm ở mức thật thấp ít nhất đến năm 2013.
Trên thị trường, còn rất nhiều nhà do ngân hàng xiết nợ bán lại với giá rẻ, điều này sẽ giúp cho giá nhà vẫn còn rất thấp dù số lượng nhà bán được có nhúc nhích lên đôi chút trong tháng 10.
Lãi suất tài trợ hiện vẫn quanh quẩn ở mức 3,75% đến 3,875% của chương trình 30 năm lãi suất cố định. Chương trình 15 năm lãi suất cố định có lãi suất từ 3,25% đến 3,375% tùy nhà tài trợ hay ngân hàng. Nếu không tận dụng các điều kiện thuận lợi như hiện nay để mua, rất khó có thể thấy thời điểm nào tốt hơn thế này để làm chủ một ngôi nhà.
Quí vị nào có nhu cầu nên tìm chuyên viên địa ốc và tài trợ địa ốc vừa có kinh nghiệm vừa nắm vững tình hình thị trường địa phương để nhờ hướng dẫn.