Đối với một số người có nhà đem ra bán, mùa hè đã qua đi mà nhà mình vẫn còn đó, chắc hẳn trong lòng phải bồn chồn và sẵn sàng giảm giá. Người mua nhà biết tâm lý của người bán, mấy ai chịu trả đúng như giá niêm yết.
Vũ Đức Hiền/Viễn Đông
Đối với một số người có nhà đem ra bán, mùa hè đã qua đi mà nhà mình vẫn còn đó, chắc hẳn trong lòng phải bồn chồn và sẵn sàng giảm giá. Người mua nhà biết tâm lý của người bán, mấy ai chịu trả đúng như giá niêm yết.
“Những người chủ nhà không bán nổi nhà suốt ba tháng hè, không mấy ai không sốt ruột muốn bán nhà cho rồi, khi mà mùa lễ Tết sắp tới nơi”. Ông Joe Phan, một địa ốc viên tại công ty Realty Savers ở Quận Cam nhận xét. Càng gần tới ngày lễ lớn, chủ nhà càng sốt ruột, theo kinh nghiệm của ông.
Rất có thể có những người chủ nhà quyết định dẹp bảng bán nhà, đợi tới mùa xuân sẽ cắm bảng trở lại nếu không thấy chuyện bán nhà cần phải gấp gáp. Một số thì sẵn sàng bán với giá thấp hơn vì có những tính toán khác cho gia đình mình những năm tới.
Tuy nhiên, theo kinh nghiệm của giới chuyên viên địa ốc, bắt chẹt người bán vào lúc thị trường chậm chạp với một bản đề nghị mua thấp quá đáng, cũng dễ đưa tới thất bại.
Người mua có quyền trả giá thấp mà trong tình hình thị trường như hiện nay, người mua có nhiều cơ hội mua với giá bên dưới giá niêm yết (list price).
Có thể mua được dưới giá niêm yết bao nhiêu phần trăm? Tỉ lệ này tùy thuộc vào nhiều yếu tố từ tình hình thị trường, trị giá nhà trong khu vực, phẩm chất của căn nhà, sự uyển chuyển của người bán, khả năng thương thuyết của địa ốc viên, v.v..
Sau đây là một số yếu tố có thể làm hỏng một vụ mua nhà khi người mua trả giá quá thấp.
* Không hiểu tình hình thị trường địa phương
Trước khi gửi bản đề nghị mua (Offer to purchase) đến chủ nhà qua người địa ốc viên đại diện của họ (listing agent), địa ốc viên đại diện người mua (buying agent) phải làm một bản so sánh đối chiếu căn nhà sắp mua với những căn nhà khác cùng xóm mới được bán thời gia gần đây, để xem căn nhà đang trả giá nên mua với giá nào thì vừa phải (fair market value).
Thị trường địa ốc hoàn toàn có tính cách địa phương. Khu vực thị trường này nhà đang lên giá vững chãi, nhưng ở khu vực thị trường khác, nhà đang mất giá. Không thể căn cứ vào thị trường ở nơi đang bị mất giá để trả dìm giá rất thấp ở khu vực nhà không bị mất giá. Chủ nhà không mấy ai vui vẻ trả lời cho các bản đề nghị mua quá thấp. Nói khác, phải tùy từng khu vực thị trường địa phương mà trả giá.
* Không có đại diện là địa ốc viên nắm vững thị trường
Trong không ít những trường hợp, địa ốc viên hoàn toàn thụ động, cũng không có khả năng làm bản phân tích đối chiếu trị giá thị trường (comparable market analysis) để biết xem trị giá căn nhà đang đề nghị mua trị giá bao nhiêu, mà chỉ chiều theo khách hàng: “Ông bà muốn trả giá căn nhà này bao nhiêu tôi viết như thế”. Nếu trả giá quá thấp, có thể chủ nhà chỉ trả lời lại rất gọn: chữ “từ chối” (rejected) viết rất to. Mất biết bao nhiêu thời giờ từ đi xem nhà đến thì giờ ngồi viết bản đề nghị mua.
Địa ốc viên phải trình bày và khuyến cáo đề nghị mua ở giá nào thì dễ cho chủ nhà quyết định. Dĩ nhiên, người mua có quyền trả giá thấp và người mua toàn quyền quyết định nên mua với giá nào.
* Không giải thích tại sao lại trả giá như vậy
Khi đại diện cho thân chủ trả giá mua nhà, một người địa ốc viên có hiểu biết chắc chắn, nắm vững tình hình thị trường, luôn luôn kèm theo bản đề nghị mua của khách hàng, một lá thư giới thiệu (cover letter) thật ngon lành về người khách hàng của mình (khả năng tiền bạc, công việc làm vững chãi, bản tiểu sử tín dụng tốt, v.v.) đồng thời giải thích lý do tại sao khách hàng của mình lại trả giá như vậy, dựa trên những yếu tố gì. Địa ốc viên đại diện người mua là một thương thuyết gia phải chứng tỏ cho người bán rằng căn nhà của họ được đề nghị mua với giá như thế là hợp với tình hình thị trường và giá trị của căn nhà.
* Không biết mình sẽ nên trả bao nhiêu tiền cho căn nhà
Người mua nhà bây giờ ai cũng muốn mua với giá càng thấp bên dưới giá thị trường càng nhiều càng tốt. Chuyện này cũng rất dễ hiểu. Ai cũng sợ mình trả giá quá cao cho căn nhà sắp mua.
Trong tiến trình thương thuyết trả giá qua lại, người mua nên đặt cho mình một giới hạn là chỉ trả giá đến mức nào đó thì sẽ mua. Quá giới hạn đó thì thôi.
Tuy nhiên, về phía chủ nhà, liệu chủ nhà chấp nhận bán với giá quá thấp không. Rất nhiều người không chịu bán nếu sau khi bán xong căn nhà, họ không còn gì đút túi sau khi trừ đi các phí tổn (sửa chữa, tiền hoa hồng cho địa ốc viên, tiền chi phí giấy tờ chuyển giao bất động sản) thì bán làm gì?
* Không nên đặt quá nhiều điều kiện khó vượt qua
Khi trả giá mua nhà, nhất là khi trả giá thấp hơn giá niêm yết, cần phải làm sao cho bản đề nghị mua của mình vẫn hấp dẫn để người bán khó từ chối.
Đừng nên đặt quá nhiều điều kiện mà chủ nhà không chấp nhận nổi. Nên chứng minh ngay từ đầu để người bán biết rằng quí vị đã được một ngân hàng chấp thuận cho vay. Tờ giấy “Loan Approval Letter” chứng nhận đã được một ngân hàng chấp thuận cho vay tiền mua nhà, nếu có được và gửi kèm theo bản đề nghị mua, sẽ là cái bùa rất hiệu nghiệm để được chấp thuận. Chủ nhà nào cũng sợ thỏa thuận xong rồi, mấy tuần lễ sau, người mua thông báo không vay được tiền thì mọi chuyện lại phải bắt đầu lại từ đầu.
Đối với một số người có nhà đem ra bán, mùa hè đã qua đi mà nhà mình vẫn còn đó, chắc hẳn trong lòng phải bồn chồn và sẵn sàng giảm giá. Người mua nhà biết tâm lý của người bán, mấy ai chịu trả đúng như giá niêm yết.
“Những người chủ nhà không bán nổi nhà suốt ba tháng hè, không mấy ai không sốt ruột muốn bán nhà cho rồi, khi mà mùa lễ Tết sắp tới nơi”. Ông Joe Phan, một địa ốc viên tại công ty Realty Savers ở Quận Cam nhận xét. Càng gần tới ngày lễ lớn, chủ nhà càng sốt ruột, theo kinh nghiệm của ông.
Rất có thể có những người chủ nhà quyết định dẹp bảng bán nhà, đợi tới mùa xuân sẽ cắm bảng trở lại nếu không thấy chuyện bán nhà cần phải gấp gáp. Một số thì sẵn sàng bán với giá thấp hơn vì có những tính toán khác cho gia đình mình những năm tới.
Tuy nhiên, theo kinh nghiệm của giới chuyên viên địa ốc, bắt chẹt người bán vào lúc thị trường chậm chạp với một bản đề nghị mua thấp quá đáng, cũng dễ đưa tới thất bại.
Người mua có quyền trả giá thấp mà trong tình hình thị trường như hiện nay, người mua có nhiều cơ hội mua với giá bên dưới giá niêm yết (list price).
Có thể mua được dưới giá niêm yết bao nhiêu phần trăm? Tỉ lệ này tùy thuộc vào nhiều yếu tố từ tình hình thị trường, trị giá nhà trong khu vực, phẩm chất của căn nhà, sự uyển chuyển của người bán, khả năng thương thuyết của địa ốc viên, v.v..
Sau đây là một số yếu tố có thể làm hỏng một vụ mua nhà khi người mua trả giá quá thấp.
* Không hiểu tình hình thị trường địa phương
Trước khi gửi bản đề nghị mua (Offer to purchase) đến chủ nhà qua người địa ốc viên đại diện của họ (listing agent), địa ốc viên đại diện người mua (buying agent) phải làm một bản so sánh đối chiếu căn nhà sắp mua với những căn nhà khác cùng xóm mới được bán thời gia gần đây, để xem căn nhà đang trả giá nên mua với giá nào thì vừa phải (fair market value).
Thị trường địa ốc hoàn toàn có tính cách địa phương. Khu vực thị trường này nhà đang lên giá vững chãi, nhưng ở khu vực thị trường khác, nhà đang mất giá. Không thể căn cứ vào thị trường ở nơi đang bị mất giá để trả dìm giá rất thấp ở khu vực nhà không bị mất giá. Chủ nhà không mấy ai vui vẻ trả lời cho các bản đề nghị mua quá thấp. Nói khác, phải tùy từng khu vực thị trường địa phương mà trả giá.
* Không có đại diện là địa ốc viên nắm vững thị trường
Trong không ít những trường hợp, địa ốc viên hoàn toàn thụ động, cũng không có khả năng làm bản phân tích đối chiếu trị giá thị trường (comparable market analysis) để biết xem trị giá căn nhà đang đề nghị mua trị giá bao nhiêu, mà chỉ chiều theo khách hàng: “Ông bà muốn trả giá căn nhà này bao nhiêu tôi viết như thế”. Nếu trả giá quá thấp, có thể chủ nhà chỉ trả lời lại rất gọn: chữ “từ chối” (rejected) viết rất to. Mất biết bao nhiêu thời giờ từ đi xem nhà đến thì giờ ngồi viết bản đề nghị mua.
Địa ốc viên phải trình bày và khuyến cáo đề nghị mua ở giá nào thì dễ cho chủ nhà quyết định. Dĩ nhiên, người mua có quyền trả giá thấp và người mua toàn quyền quyết định nên mua với giá nào.
* Không giải thích tại sao lại trả giá như vậy
Khi đại diện cho thân chủ trả giá mua nhà, một người địa ốc viên có hiểu biết chắc chắn, nắm vững tình hình thị trường, luôn luôn kèm theo bản đề nghị mua của khách hàng, một lá thư giới thiệu (cover letter) thật ngon lành về người khách hàng của mình (khả năng tiền bạc, công việc làm vững chãi, bản tiểu sử tín dụng tốt, v.v.) đồng thời giải thích lý do tại sao khách hàng của mình lại trả giá như vậy, dựa trên những yếu tố gì. Địa ốc viên đại diện người mua là một thương thuyết gia phải chứng tỏ cho người bán rằng căn nhà của họ được đề nghị mua với giá như thế là hợp với tình hình thị trường và giá trị của căn nhà.
* Không biết mình sẽ nên trả bao nhiêu tiền cho căn nhà
Người mua nhà bây giờ ai cũng muốn mua với giá càng thấp bên dưới giá thị trường càng nhiều càng tốt. Chuyện này cũng rất dễ hiểu. Ai cũng sợ mình trả giá quá cao cho căn nhà sắp mua.
Trong tiến trình thương thuyết trả giá qua lại, người mua nên đặt cho mình một giới hạn là chỉ trả giá đến mức nào đó thì sẽ mua. Quá giới hạn đó thì thôi.
Tuy nhiên, về phía chủ nhà, liệu chủ nhà chấp nhận bán với giá quá thấp không. Rất nhiều người không chịu bán nếu sau khi bán xong căn nhà, họ không còn gì đút túi sau khi trừ đi các phí tổn (sửa chữa, tiền hoa hồng cho địa ốc viên, tiền chi phí giấy tờ chuyển giao bất động sản) thì bán làm gì?
* Không nên đặt quá nhiều điều kiện khó vượt qua
Khi trả giá mua nhà, nhất là khi trả giá thấp hơn giá niêm yết, cần phải làm sao cho bản đề nghị mua của mình vẫn hấp dẫn để người bán khó từ chối.
Đừng nên đặt quá nhiều điều kiện mà chủ nhà không chấp nhận nổi. Nên chứng minh ngay từ đầu để người bán biết rằng quí vị đã được một ngân hàng chấp thuận cho vay. Tờ giấy “Loan Approval Letter” chứng nhận đã được một ngân hàng chấp thuận cho vay tiền mua nhà, nếu có được và gửi kèm theo bản đề nghị mua, sẽ là cái bùa rất hiệu nghiệm để được chấp thuận. Chủ nhà nào cũng sợ thỏa thuận xong rồi, mấy tuần lễ sau, người mua thông báo không vay được tiền thì mọi chuyện lại phải bắt đầu lại từ đầu.
Viết bình luận đầu tiên
Tin đọc nhiều
MỚI CẬP NHẬT
ĐỌC THÊM
Vay tiền mua nhà lại tăng sau khi FED phát tín hiệu tạm dừng tăng lãi suất
Đơn xin vay tiền để mua nhà tăng 5% trong tuần, nhưng thấp hơn 32% so với cùng kỳ một năm trước. Tiền lời chưa thực sự giảm đủ để ...
Làm thế nào để thành công trong nghề địa ốc?
Làm nghề địa ốc, có bằng địa ốc chưa đủ, phải học hỏi không ngừng, ngành này liên quan đến luật pháp, phải có kiến thức về luật địa ốc.
Phân lời giảm nhẹ, giới xây nhà dễ thở hơn
Tâm trạng của giới xây cất nhà đơn (single home) đã tăng lên bất ngờ vào tháng Giêng, lần đầu tiên trong 12 tháng liên tiếp...