Thursday, 18/07/2019 - 06:58:36

Cách mua nhà ảo trên mạng có thể gây ra vỡ bong bóng địa ốc sắp tới


(Getty Images)

 

Một thập niên sau vụ vỡ bong bóng địa ốc lần cuối, bây giờ người ta có thể mua hoặc bán một ngôi nhà chỉ bằng một cú nhắp chuột. Nếu cách này thịnh hành, nó có thể đưa đến một cách mua bán nhà có hiệu quả và giá cả phải chăng hơn, nhưng cũng có thể đưa đến nguy cơ vỡ bong bóng tàn hại khác.
Cách mua bán này được gọi là iBuying (hay instant buying), tức các công ty sử dụng bảng thuật toán (algorhythm) để cung cấp cho người bán các trả giá cố định cho căn nhà của họ. Mặc dù nhà ở là một đầu tư dài hạn tốt, nhưng đó cũng là nơi xảy ra nhiều trường hợp thất bại.
Người bán có nhiều thông tin về tình trạng của căn nhà hơn người muốn mua. Người mua và nhà đầu tư vì thế cần phải thận trọng. Việc bắt buộc phải tiết lộ về tình trạng căn nhà làm đỡ phần nào, nhưng thủ tục thường dài và khó hiểu.

Vì lý do này mà các bảng thuật toán (algorhythm) xuất hiện. Người ta có thể đọc các thông tin được tiết lộ, so sánh thị trường, đánh giá thời gian, đánh giá các nhà cho mướn còn trống gần đó và xem xét một loạt các yếu tố khác để đưa ra ước tính về giá trị của căn nhà. Điều đó cho phép các công ty iBuying thoải mái đưa ra một mức giá ngay lập tức. Năm ngoái tại Phoenix, khoảng 5% số căn nhà đã được bán bằng ibuying và các nhà đầu tư đã làm chủ tới 22,000 căn nhà trong khu vực.
Nhưng tiềm năng thực sự của iBuying là trong thời kỳ suy thoái bất động sản kế đến. Khi thị trường bất động sản chậm lại, cơ hội bán ngay lập tức của ibuying sẽ trở nên hấp dẫn hơn, và nhiều tài sản có thể sẽ nằm trong tay các nhà đầu tư lớn.

Khả năng bán tài sản nhanh bằng ibuying cũng khuyến khích việc áp dụng kỹ thuật thứ hai: nhấp chuột để mua. Vì nhiều lý do tương tự, các nhà đầu tư lớn không muốn vào thị trường nhà, các nhà đầu tư nhỏ theo truyền thống thì thủng thẳng hơn và thích ở trong các khu phố mà họ biết rõ.
Nhưng giờ đây, các công ty bất động sản on line như Redfin đang cung cấp các kỹ thuật tốt hơn, chẳng hạn như bản đồ 3 chiều, cho phép người muốn mua nhà mua được mà không cần phải đi xem nhà. Một số lượng lớn các ngôi nhà thuộc sở hữu của các công ty được tôn trọng sẽ làm cho nhà dễ đổi chủ hơn, cho phép các nhà đầu tư nhỏ có thể đi vào hay ra khỏi thị trường dễ dàng hơn.
Cùng nhau, hai kỹ thuật này có thể đóng vai trò tạo dựng thị trường: một nơi giúp người mua và người bán tìm thấy nhau. Là một món hàng có thể dễ dàng được mua và bán với giá đã biết, bất động sản sẽ được mua nhanh bởi các nhà đầu tư, những người sẵn sàng chấp nhận lợi tức đầu tư thấp hơn để đổi lấy sự thuận tiện của sự trao đổi dễ dàng.

Lợi tức của một tài sản là giá của nó chia cho số tiền hàng năm mà nó tạo ra. Đối với chứng khoán, số tiền này là tiền lời của cổ phiếu. Đối với nhà, đó là tiền thuê nhà. Các nhà đầu tư nhà ở thường coi tỷ lệ giá nhà/ tiền thuê từ 12 đến 15 là một đầu tư tốt. Con số này tương đương với mức lời từ 7% đến 9%. Mặt khác, tiền lời từ cổ phiếu trung bình là khoảng 2%, tương đương với tỷ lệ giá trị cổ phiếu/tiền lời hơn 50, một con số quá lớn.
Vậy điều gì sẽ xảy ra nếu nhà trở nên dễ giao dịch như chứng khoán? Lúc đầu, giá nhà sẽ tăng vọt. Điều đó đã xảy ra trong cơn suy thoái nhà đất trước đây, khi các tiêu chuẩn cho vay thấp khiến nhà bán nhanh hơn vì giúp các nhà đầu tư dễ dàng bán cho những người vay kém phẩm chất hơn.
Vào thời kỳ cao điểm của bong bóng nhà đất, tỷ lệ giá nhà/tiền thuê trung bình ở Hoa Kỳ đã tăng lên đến khoảng 21, nằm ngoài phạm vi mà các nhà đầu tư nhà cho là an toàn. Tuy nhiên, yếu tố tạo lập thị trường nhà đất có thể khiến tiền lời kiếm được giảm xuống bằng mức của chứng khoán, có thể tạo ra một bong bóng lớn gấp đôi so với đầu những năm 2000.

Rất nhiều phụ thuộc vào cách thị trường xây cất đáp ứng nếu kỹ thuật mới này được dùng nhiều. Với giá nhà cao gấp 50 lần tiền thuê một năm, thì động lực để xây cất thêm nhà sẽ rất lớn. Đầu tư sẽ đổ vào xây cất nhà, mở rộng nguồn cung và đẩy giá nhà và giá thuê xuống. Tỷ lệ giá nhà/tiền thuê sẽ vẫn cao, nhưng vì giá thuê giảm, giá nhà cuối cùng sẽ giảm xuống mức phải chăng.
Mặt khác, nếu nguồn cung nhà không tăng, thì giá nhà sẽ vẫn cao - và cuối cùng các nhà đầu tư sẽ lấn át chủ nhà ở trong thị trường nhà đất. Hoa Kỳ sẽ trở thành một quốc gia toàn người thuê nhà.
Một nguồn cung nhà ở cứng nhắc cũng sẽ làm cho giá cả biến động nhiều hơn. Trong thời gian tốt, giá nhà sẽ tăng vọt, giống như giá cả trên thị trường chứng khoán. Trong thời điểm xấu, giá sẽ sụp đổ. Sự biến động đó có thể thêm bất ổn vĩnh viễn cho nền kinh tế Hoa Kỳ.

Trong cả hai trường hợp, công nghệ mới nổi có tiềm năng thay đổi hoàn toàn kinh tế nhà ở. Nó có thể dẫn đến việc mở rộng nguồn cung, làm cho giá nhà phải chăng hơn hoặc có thể dẫn đến việc tài chính hóa nhà ở, chấm dứt kỷ nguyên chủ nhà ở nhà của mình và một nguồn bất ổn kinh tế mới. Các nhà hoạch định chính sách sẽ phải để mắt đến kịch bản nào đang nổi lên và quyết định xem sẽ làm được gì.

Viết bình luận đầu tiên
Advertising
Bình luận trên Facebook

Bình luận trực tiếp