CalHFA: Trợ giúp dân California mua nhà

Eric Trần/Viễn Đông

Nói chuyện vay tiền chính phủ để mua nhà, chúng ta phải kể đến trước hết là các chương trình của liên bang như FHA, VA và RHS. Các chương trình này, như lần trước đã đề cập, tạo nhiều thuận lợi cho người vay, chứ không đòi hỏi nhiều điều kiện khó khăn như các chương trình tư nhân. Hôm nay, xin nói đến chương trình cho vay của chính phủ tiểu bang. Bởi vì Hoa Kỳ có 50 tiểu bang, nên chắc mỗi tiểu bang mỗi khác, chúng tôi xin lấy California làm thí dụ để nói chuyện cho cụ thể. Tiểu bang California có một chương trình cho vay dành nhiều ưu đãi, gọi là CalHFA (California Housing Finance Agency), với điều kiện người vay phải là người mua nhà lần đầu tiên. Chúng ta sẽ nói thêm chi tiết về những đòi hỏi đó, và những ưu đãi dành cho người đủ điều kiện.

Điều kiện
Điều kiện rõ nhất phải là người mua nhà lần đầu. Nhưng chữ mua nhà lần đầu lại được hiểu như sau:
- Người chưa mua nhà bao giờ trước đó;
- Người đã mua nhà cách đây ít nhất 3 năm, nhưng đã bán đi và hiện không làm chủ một căn nhà nào cả. Chẳng hạn, năm nay 2012, bạn định mua một căn nhà sau khi đã mua nhà một lần vào năm 2005 (cách đây 7 năm), nhưng căn nhà đó đã bán đi và hiện nay bạn không đứng tên trên căn nhà nào cả.
Trong cả 2 trường hợp trên, bạn đều được coi là người mua nhà lần đầu, và đủ tiêu chuẩn để tham gia các chương trình giúp đỡ của CalHFA. Tuy nhiên, điều kiện “mua nhà lần đầu” được miễn giảm nếu bạn mua nhà trong một khu vực đặc biệt do chính phủ liên bang chỉ định, hoặc bạn là một cựu chiến binh.
Có được điều kiện tiên quyết đó rồi, bạn còn phải đủ tiêu chuẩn khác như:
- Là công dân Mỹ, hoặc thường trú nhân hợp pháp;
- Mua nhà để ở (chứ không phải để cho thuê);
- Phải có đủ điểm tín dụng cũng như lợi tức bảo đảm có thể trả nợ hàng tháng;
- Phải theo học một khóa dạy về bổn phận và quyền lợi làm chủ nhà (hầu biết cách giữ nhà cho khỏi bị nhà băng tịch thâu)… Có thể học qua mạng (online), qua điện thoại, hoặc có mặt trực tiếp tại lớp học, học xong sẽ được cấp chứng chỉ tốt nghiệp để nộp theo hồ sơ vay tiền.

Quyền lợi
Cũng như các chương trình của liên bang, CalHFA không hứa hẹn cho người vay được hưởng phân lời ưu đãi, hoặc miễn giảm điều kiện về điểm tín dụng. Sự ưu đãi của CalHFA cụ thể như sau:
1. Giúp đỡ về tiền down (CHDAP)
Như đa số đã biết, nhà tài trợ tức là chủ nợ, không bao giờ cho vay trọn vẹn số tiền bằng 100% trị giá căn nhà. Trái lại, họ đòi hỏi người mua phải bỏ ra một phần tiền từ túi mình để trả bớt, thường là 20% trị giá căn nhà, tiền đó gọi là Down. Chẳng hạn, căn nhà trị giá 300.000 Mỹ kim thì down 20% sẽ là 60.000 Mỹ kim, một số tiền không mấy ai có ngay được, nhất là đối với những người quanh năm đi ở thuê, chưa từng có nhà riêng bao giờ. Sự giúp đỡ của chính phủ thường là để làm nhẹ cái gánh nặng tiền down đó.
CalHFA cũng vậy: Nếu đáp ứng tất cả các điều kiện như nói ở trên mà chỉ còn thiếu tiền down, bạn có thể cậy nhờ CalHFA giúp đỡ qua chương trình CHDAP (California Homebuyers Downpayment Assistance Program). Thực vậy, CalHFA có thể giúp bạn một khoản tiền bằng 3% trị giá căn nhà (khoảng 10.000 Mỹ kim nếu căn nhà trị giá 300.000 Mỹ kim như trong thí dụ trên). Số tiền này không phải tiền cho không mà là tiền nợ, một thứ tiền “nợ nhì” không buộc bạn trả ngay, cũng không phải trả dần, nhưng có thể chờ đến lúc bạn đổi nợ, lúc trả hết tiền nhà, hoặc lúc bán nhà. Nhờ không phải trả cái món “nợ nhì” này, và chỉ lo trả món nợ chính, nên bạn có thể lo đủ tiền trả góp hàng tháng để giữ lấy căn nhà, và nếu Trời thương, sau 30 năm trả hết nợ chính rồi, bạn sẽ quay sang thanh toán cái món nợ nhì này vẫn còn kịp. Cũng chính vì cái món nợ nhì này chẳng bao giờ lên tiếng nói, nên người ta gọi nó là silent second.
2. Trương Mục Phát Triển Cá Nhân (Individual Development Accounts)
Trương mục này phần lớn là tiền bạn tiết kiệm để sau này mua nhà. CalHFA khuyến khích bằng cách cho thêm vào đó một số tiền nữa bằng… 3 lần số tiền bạn bỏ vào. Đúng, bằng 3 lần, bạn nghe không lầm đâu, xin lấy một thí dụ: Bạn tiết kiệm được 1.000 Mỹ kim thì lại được cho thêm 3.000 nữa, tổng cộng 4.000 Mỹ kim. Phát triển cá nhân là như vậy. Bạn nhớ hỏi về cái chương trình mang tên IDA khi tìm hiểu về CalHFA.
3. Chương trình Voucher Cho Người có Housing (Section 8 Housing Choice Voucher Program)
Một số người lợi tức thấp được chính phủ trả đỡ tiền thuê nhà, gọi là housing assistance, hay vắn tắt là housing, cũng có nơi gọi là Section 8. Họ có thể thuê được những căn nhà giá 2.000 Mỹ kim một tháng, mà chỉ phải trả có 700 hoặc 800 Mỹ kim. Phần còn lại, 1.200 Mỹ kim là do chính phủ giúp đỡ.
Thông thường những người được giúp đỡ như vậy chẳng ai muốn bỏ cái quyền lợi ấy để đi mua nhà rồi vác lấy gánh nặng “mortgage” lê thê qua mấy chục năm sau. Để khuyến khích họ từ bỏ cái não trạng thụ động ấy, CalHFA khuyến khích, “không sao, các vị cứ đi mua nhà mà số tiền đó cũng không mất. Thay vì giúp đỡ trả tiền thuê nhà, chúng tôi sẽ giúp quí vị trang trải những chi phí khác trong căn nhà mới!”.
Quả thật, nước Mỹ có quá nhiều sáng kiến nhằm cổ động người dân xây dựng cuộc sống “an cư lạc nghiệp”. Là dân California, nếu có ý định mua nhà, bạn đừng quên hỏi về CalHFA và các quyền lợi liên quan.

Erictran15751@gmail.com

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.