Cho xem nhà có người đang thuê thì phải làm sao?

California có một số quy định đặc biệt, và có thể gây ngạc nhiên, trong vấn đề này. Chuyên viên địa ốc California có bổn phận phải biết rõ những quy định ấy. Gần đây, ban pháp lý của hội địa ốc California - CAR (California Association REALTORS ®) - cung cấp một bản ghi nhớ về việc bán nhà có người đang ở thuê tài này. Sau đây là một số điểm đáng chú ý.




Mặc dù Bộ Luật Dân Sự California (§1954) thường yêu cầu rằng một người thuê nhà phải được thông báo bằng văn bản về một ý định vào nhà, nhưng cũng có một điều khoản đặc biệt (§1954 (d) (2)) quy định về nhà bán. Trong một khoảng thời gian 120 ngày, sau khi người thuê nhà đã được thông báo rằng chủ nhà đang bán ngôi nhà, chỉ cần người thuê nhà được thông báo bằng miệng về ý định có người sắp đến xem ngôi nhà là đủ. Thông báo bằng miệng này có thể được chuyên viên hoặc chủ nhà đích thân đến báo hoặc qua điện thoại. Thông báo trước 24 giờ đồng hồ được xem là hợp lý. Việc cho người ta vào xem nhà phải diễn ra trong giờ làm việc bình thường, tức là ban ngày.
Thông báo ban đầu về ý định của chủ nhà muốn bán nhà có thể được cung cấp trên mẫu CAR NSE (Thông báo bán và vào nhà).
Câu hỏi về open house thường được nêu ra khi một ngôi nhà có người thuê đang được đem bán. May thay, một số câu trả lời đã được cung cấp trong vụ kiện năm 2013 Dromy v. Lukovsky (Địa Hạt Phúc Thẩm Thứ Hai, ngày 30 tháng 8 năm 2013).
Trong vụ kiện đó, người thuê nhà (Lukovsky) sẽ không cho phép thực hiện những cuộc open house trong dịp cuối tuần. Chủ nhà nộp một bản kiến nghị tại Tòa Thượng Thẩm, dựa trên Bộ Luật Dân sự §1954.
Tòa Thượng Thẩm đã phán quyết có lợi của chủ nhà. Nhưng tòa án này đã không cấp một quyền không hạn chế để làm những cuộc open house. Tỏ ý cho thấy một ước muốn tạo ra một lệnh có tính cách công bằng và hợp lý cho cả hai bên, tòa đã phán quyết những điều sau đây:
- Các chuyên viên địa ốc có thể mỗi tháng hai lần mở nhà cho người ta vào xem
- Hai lần ấy có thể là vào những ngày cuối tuần, từ 1 giờ trưa cho tới 4 giờ 30 chiều
- Chuyên viên địa ốc phải có mặt, và người thuê nhà có thể có mặt, trong bất kỳ dịp open house nào.
- Chuyên viên địa ốc phải cung cấp thông báo cách 10 ngày trước cho người thuê nhà về ngày giờ của open house được đề nghị, và người thuê có 48 giờ đồng hồ để xác nhận hoặc đề nghị một ngày cuối tuần khác để thay thế.

Người thuê kháng cáo

Tòa Phúc Thẩm đã lưu ý rằng câu “những giờ làm việc bình thường,” mặc dù không được xác định trong điều lệ, có nghĩa là tạo một thế cân bằng giữa hai chính sách cạnh tranh: (1) quyền của người thuê nhà được hưởng sự yên tĩnh của ngôi nhà, và (2) quyền và khả năng của chủ nhà bán ngôi nhà của mình. Tòa án này lưu ý rằng, tại thời điểm luật ấy được ban hành, phiên bản hiện hành của Từ Điển Luật Pháp Của Black đã định nghĩa “những giờ làm việc” có nghĩa là: "Nói chung, đó là những giờ trong đó những người trong cộng đồng thường mở cơ sở của họ cho kinh doanh.” Sau đó Tòa Phúc Thẩm nói tiếp, “Vì các mục đích của chúng ta, cộng đồng có liên quan bao gồm những người chuyên nghiệp có giấy phép hành nghề đang làm việc trong ngành kinh doanh địa ốc gia cư.” Ngoài ra, “Điều không thể tranh cãi là tập quán và lối thực hành của cộng đồng ấy là để giữ cho nhà được mở cửa vào những dịp cuối tuần.”
Do đó, Tòa Phúc Thẩm cho rằng phán quyết của Tòa Thượng Thẩm là “hợp lý theo các sự kiện và hoàn cảnh, và rằng phán đoán ấy phù hợp với các yêu cầu của mục 1954, tiểu mục (b)”.
Các chuyên viên địa ốc California chắc chắn sẽ thắc mắc về cách thức quyết định này được áp dụng cho công việc kinh doanh của họ. Ban pháp lý của hội địa ốc CAR, trong ấn bản luật địa ốc, có nói: “Chủ nhà và chuyên viên địa ốc đại diện, nếu muốn sắp xếp open house vào cuối tuần, cần phải có được sự đồng ý của người thuê nhà, hoặc cần phải tuân theo các tiêu chuẩn hợp lý như được đòi hỏi bởi tòa án Dromy.”
Để giúp bảo đảm rằng những gì họ dự trù đều là hợp lý, chủ nhà và chuyên viên địa ốc “được khuyến khích mạnh mẽ, tùy thuộc vào các hoàn cảnh, nên sắp xếp những cuộc open house của mình theo cùng một cách thức giống như những gì mà tòa sơ thẩm đã ra lệnh ở Dromy.”