Sang tên nhà: Đóng thuế mới? (kỳ 2)

LS. Trần Khánh Hưng/Viễn Đông

Tuần trước chúng tôi có bàn về vấn đề sở thuế định lại giá nhà (reassessment) khi có sự sang tên hay chuyển nhượng cổ phần của chủ nhà, và sau đó thuế nhà hàng năm sẽ được tính theo giá trị hiện thời của căn nhà, thay vì lúc mới mua. Có những trường hợp được miễn trừ sự định giá nhà lại, tóm tắt là những trường hợp sau đây, mà chúng tôi đã nói thêm chi tiết trong kỳ trước:
1. Miễn trừ giữa vợ chồng (interspousal transfer);
2. Miễn trừ giữa cha mẹ và con cái;
3. Miễn trừ giữa ông bà và con cái;
4. Miễn trừ cho người trên 55 tuổi hoặc bị tàn tật cố định;
5. Miễn trừ cho thương phế binh (disabled veterans exemption);
6. Miễn trừ khi thành lập revocable living trust;
Tuần này chúng tôi xin đề cập tiếp loại miễn trừ khi đứng chủ quyền chung.
Nếu bạn đứng chủ quyền chung với những người khác thì căn nhà sẽ không bị định giá lại khi chuyển nhượng giữa những người cùng đứng tên lúc đầu (original transferor). Tuy nhiên, nếu tất cả những người đứng tên lúc đầu đều không còn nữa thì căn nhà sẽ bị định giá lại.

Nếu tôi muốn thêm em tôi vào chủ quyền nhà thì căn nhà có bị định giá lại không?
Nếu bạn là người có chủ quyền lúc mới mua nhà (original transferor) thì bạn có thể thêm người khác vào mà không bị định giá nhà lại, nếu bạn vẫn còn đứng chủ quyền của căn nhà. Tuy nhiên, khi bạn lấy tên ra thì căn nhà sẽ bị định giá lại.
Thí dụ: Hai vợ chồng ông Bình và bà An lúc mua nhà đứng chủ quyền là “Binh Nguyen and An Nguyen, husband and wife as joint tenants”.
Sau đó, bà An lấy tên ra, còn lại mình ông Bình “Binh Nguyen, a married man as his sole and separate property”. Sự chuyển nhượng này sẽ không bị định giá nhà lại vì là chuyển nhượng giữa hai vợ chồng.
Ít lâu sau, ông Bình muốn bỏ tên em trai là ông Minh, chủ quyền đổi thành “Binh Nguyen, a married man as his sole and separate property and Minh Nguyen, a single man, as joint tenants”. Sự chuyển nhượng này cũng sẽ không bị đánh thuế vì là người chủ đầu tiên, ông Bình vẫn còn đứng chủ quyền trên căn nhà.
Sau đó, ông Bình lấy tên ra khỏi nhà, chì còn lại có ông Minh đứng chủ quyền là “Minh Nguyen, a single man”. Lúc này, căn nhà sẽ bị định giá lại.

Miễn trừ vì lý do tài chánh (financing purposes)
Ngoài những miễn trừ kể trên, một số quận hạt còn cho phép sự miễn trừ khi sang tên nhà vì lý do để vay mượn nhà băng. Trong trường hợp bạn không đủ lợi tức hay không đủ credit, nên phải nhờ người đứng tên dùm. Người này không có cổ phần gì trong nhà, mà hoàn toàn vì lý do credit hay tài chánh của bạn, tức là người cosign, thì khi có sự chuyển nhượng giữa người cosign sang cho bạn, bạn có thể được miễn, không bị định giá nhà lại. Tuy nhiên, nếu cần, bạn có thể bạn phải chứng minh việc người đó chỉ là cosigner cho bạn, và bạn chính là người chủ nhà thật sự, chẳng hạn như những giấy tờ về việc bạn không đủ tài chánh hay credit để mượn nợ, giấy tờ chứng minh việc bạn trả tiền down nhà, tiền nhà hàng tháng, cũng như tiền thuế hàng năm hay tiền sửa chữa căn nhà. Những giấy tờ này bạn không phải nộp lúc bạn lúc sang tên nhà và điền đơn Preliminary Change of Ownership, và sở thuế chỉ dựa trên những dữ kiện bạn khai trong đơn này, tuy nhiên, nếu bạn bị sở thuế kiểm tra thì bạn sẽ có những bằng chứng để chứng minh trường hợp của mình.
Thí dụ: Anh Lộc muốn mua nhà, nhưng credit không tốt nên nhờ người em là Tài đứng tên để vay tiền nhà băng. Lúc mua nhà, chỉ có anh Tài đứng tên nhà một mình. Sau đó, anh Tài để tên anh Lộc vào căn nhà. Lúc này, vì anh Tài vẫn còn đứng chủ quyền, nên căn nhà không bị định giá lại, như đã đề cập ở trên. Sau đó, anh Tài rút tên ra, chỉ còn mình anh Lộc. Anh Lộc có thể điền trong mẫu đơn Preliminary Change of Ownership là sự sang nhượng này là vì lý do tài chánh (financing purpose), thì anh Lộc có thể được miễn trừ, và căn nhà có thể sẽ không bị định giá lại, nếu bạn có đủ bằng chứng để chứng minh việc này.

Tôi muốn chuyển tên nhà sang tên em tôi khỏi chủ quyền nhà thì căn nhà có bị định giá lại không?
Câu trả lời tùy thuộc vào lý do gì người em có tên trên chủ quyền. Nếu căn nhà là mua chung thì khi rút tên người em ra, tức là có sự thay đổi lợi nhuận hay quyền hạn (interest) của người đứng chủ quyền của căn nhà, chẳng hạn lúc trước phần của bạn chỉ một nửa, nay được nguyên căn nhà, như vậy căn nhà phải bị định giá lại. Còn nếu người em đứng tên trên căn nhà là vì lý do chủ nhà không đủ lợi tức hay credit, nên không mượn tiền được nhà băng một mình, mà phải nhờ người co-sign thì bạn có thể được miễn trừ định giá lại. Vấn đề này cũng tùy thuộc vào mỗi quận.

Khi tôi trả nợ nhà băng hết thì tôi có bị định giá nhà lại không?
Không. Khi bạn trả hết nợ nhà băng, nhà băng sẽ record một deed of reconveyance để chứng minh là bạn đã thanh toán hết nợ nần với nhà băng mà bạn thế chấp bằng căn nhà. Lúc đó, căn nhà của bạn sẽ không bị định giá lại.

Nhà mobile home có phải trả thuế không?
Những căn nhà mobile home mua trước tháng 6 năm 1980 thì không phải trả thuế nhà (property tax), nhưng nếu mua bán hay sang nhượng sau thời gian đó thì vẫn phải theo luật thuế như những bất động sản khác.
Ngoài ra, nếu bạn là người mướn nhà của căn mobile home trước khi bạn mua, và khi mua, bạn có ít nhất 51% trong cổ phần của căn mobile home thì bạn sẽ được miễn định giá căn mobile home, và thuế nhà (property tax) sẽ dựa trên giá trị cũ của căn nhà vào lần chuyển nhượng trước.
Tiểu bang California có những luật về thuế nhà đất. Tuy nhiên, mỗi quận hạt có thể có những luât riêng. Vì vậy, muốn biết rõ về luật thuế vụ liên quan đến bất động sản của bạn, bạn nên liên lạc với văn phòng thuế vụ về nhà đất của quận đó.

Đây chỉ là một số tóm lược những vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, không phải cố vấn luật pháp. Mọi thắc mắc và tham khảo miễn phí về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran) số điện thoại (714) 839-4077, hoặc E-mail tại davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster CA 92683.

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.