Lợi và hại của các chương trình cho vay (kỳ 1)

Eric Trần/Viễn Đông

Là người đi vay tiền mua nhà, chúng ta thường nghĩ rằng phải đến với một văn phòng làm loan như vẫn nghe quảng cáo trên báo, đài. Ít người nghĩ rằng mình có thể tới thẳng nhà băng, tức là nơi mình có mở trương mục gửi tiền (checking hoặc savings) vì họ có thể cho mình hưởng những điều kiện thuận lợi hơn. Nhưng dù đến nơi nào chăng nữa, chúng ta cũng phải trang bị cho mình một chút hiểu biết căn bản về các chương trình cho vay hiện có, nếu không muốn bị chính những người mình tưởng là đang giúp mà hóa ra lại là người làm hại. Câu chuyện về một nạn nhân, mà Eric kể trong bài lần trước chỉ là một trường hợp điển hình.
Quả vậy, thị trường tài chánh nước Mỹ rất sinh động và phong phú. Nó luôn luôn biến hóa với rất nhiều hình thái để đến với mọi tầng lớp người tiêu thụ. Nhưng chúng ta có thể gồm tóm trong 2 loại căn bản: thứ nhất, đó là chương trình cho vay với phân lời cố định hoặc thả nổi; thứ hai, đó là chương trình cho vay được chính phủ yểm trợ hay hoàn toàn của tư nhân.
Chúng ta sẽ tuần tự nói về các chương trình đó trong 4 đề mục sau đây: Phân lời cố định có lợi gì, có hại ra sao? Thả nổi cái gì, lợi hại thế nào? Vay tiền có chính phủ yểm trợ là sao, làm thế nào có được? Vay tiền của tư nhân có khác gì không, tại sao lại không vay tiền của chính phủ?

1. Vay tiền theo phân lời cố định (fixed-rate mortgage)
Có thể nói đây là chương trình vay tiền thẳng thắn và cởi mở nhất. Thẳng thắn là vì nó không giấu giếm điều gì, sự thật được nói “toạc móng heo” ngay từ phút đầu, và cứ như vậy cho đến phút cuối mấy chục năm sau. Chẳng hạn, nếu được cho vay 200.000 Mỹ kim với phân lời 5% trả góp trong 30 năm, thì bạn biết tỏ tường ngay từ phút đầu đặt bút ký giấy nợ về 3 điều sau đây:
- Số tiền phải trả góp mỗi tháng là: 1.073 Mỹ kim
- Nếu ngày bắt đầu trả nợ là 1 tháng 12, năm 2012 thì ngày trả nợ cuối cùng là 1 tháng 12 năm 2042. Nếu lúc mua nhà bạn 40 tuổi, thì đến 70 tuổi (còn trẻ chán, mới có… thất thập cổ lai hy!) bạn sẽ thực sự được làm chủ căn nhà yêu quí.
- Bạn cũng biết rằng tổng số tiền phải trả, trước khi chính thức được làm chủ nhà là 388.500 Mỹ kim, bao gồm 200.000 tiền vốn và 188.500 tiền lời (gần bằng tổng số tiền vốn).
Nhìn xa thì thấy ớn, nhưng trước mắt chỉ cần mỗi tháng bạn kiếm được tối thiểu 1.073 Mỹ kim là có thể ngủ ngon. Cố thêm khoảng 350 nữa để trả thuế đất và bảo hiểm, tổng cộng 1.423 Mỹ kim một tháng, là bảo đảm bạn sẽ giữ được một mái nhà che mưa đục nắng cho vợ con.
Sự minh bạch như vậy khiến người ta an tâm làm việc để… trả nợ cho đến già, và chương trình cho vay với phân lời cố định đã trở thành một chương trình phổ thông nhất là vì thế.
Tuy nhiên, phổ thông nhất không có nghĩa là nó mang lại nhiều quyền lợi nhất cho người vay. Là vì: Phân lời trên thị trường không cố định mà thay đổi từng ngày, và bạn sẽ rơi vào một trong hai tình cảnh sau đây:
- Nếu sau khi bạn ký giấy vay mượn mà phân lời trên thị trường cứ vùn vụt tăng lên, thì bạn đúng là người may mắn, và đã có một quyết định khôn ngoan. Chẳng hạn, vào thời điểm bạn ký giấy mượn nợ, phân lời 5% là mức nhẹ nhất mà chỉ những người có uy tín lớn (điểm tín dụng cao, income dồi dào) như bạn mới giành được. Thế rồi, chỉ cần 3 năm sau phân lời tối thiểu đã tăng lên 6%... rồi 7% sau vài năm tiếp đó. Nếu thị trường cứ phát triển như vậy, mà lãi suất bạn phải trả vẫn đứng ở mức cố định 5% thì ai cũng thấy bạn là người rất may mắn.
- Nhưng nếu thị trường biến chuyển ngược lại – phân lời cứ từ từ tụt xuống mức thấp hơn, và thấp hơn nữa so với phân lời bạn đã ký nhận – thì sao? Trở lại với thí dụ trên đây, trong khi phân lời của bạn là 5%, mà chỉ mấy năm sau thị trường hạ xuống còn 4%, rồi vài năm sau lại hạ xuống 3%, thì bạn có tức cành hông hay không?
Hai tình cảnh trên đây mặc dầu chỉ “giả sử” để mà chơi, nhưng nó cũng chẳng khác với thực tế là bao nhiêu. Nếu khởi đầu vay tiền với phân lời cố định vào năm 2002, thì đến năm 2005 bạn sẽ mừng (vì lãi suất thị trường tăng), nhưng tới năm 2009, bạn lại tiếc (vì lãi suất thị trường giảm), tiếc mãi cho tới ngày hôm nay (do lãi suất thị trường hiện vẫn còn rất thấp, thấp hơn phân lời bạn lấy từ năm 2002), và không biết bao giờ mới hết tiếc?
Đành rằng bạn có thể đổi nợ (Refinance) để có thể tận dụng mức lãi suất thấp hiện nay. Nhưng đổi nợ không phải dễ, vì bạn vừa mất việc làm, điểm tín dụng (credit score) hiện không cao, và trị giá căn nhà xuống quá thấp, không còn đủ “equity” để ngân hàng chấp nhận. Ấy là chưa kể mỗi lần xin đổi nợ là mỗi lần mất vài ba ngàn lệ phí, phải 5, 7 năm sau mới gỡ huề. Đổi nợ không được thì đành phải tiếp tục “ôm bầu tâm sự”, cầu mong lãi suất thị trường sớm tăng lên cho đỡ tiếc!
Tóm lại, vay tiền với phân lời cố định, bạn sẽ yên tâm đi trên một con đường thẳng đã vạch sẵn, nhưng không hẳn gạt được hết mọi tiếc nuối, ân hận về sau. Chính vì thế giới chủ nợ mới bày ra một giải pháp khác, đó là… chương trình cho vay với phân lời thả nổi (Adjustable-Rate Mortgage).

(Xem tiếp bài kỳ tới: Phân lời thả nổi lợi và hại ra sao)

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.